一、购房资格和法律规定
澳大利亚对外国公民（包括中国公民）购置房地产有严格的规定，主要包括：
- FIRB审批：所有外国买家必须向外国投资审查委员会（FIRB）申请并获得批准，才可购买澳洲房产。审批约需30天，未审批即购买会导致高额罚款甚至刑事处罚。
- 房产类型限制：外国买家仅可购买新建住宅、待建住宅或开发用地，一般不允许购买二手住宅。2025年4月起至2027年3月，澳大利亚将进一步严格限制外国人购买二手住宅，临时居民也将受此限制。
- 持续合规义务：外国购房者需每年申报房产空置情况，如空置超过6个月将面临年度空置费。
二、税费和额外成本
- 印花税：购房时一次性支付的州税。外国买家需额外支付7%-8%的附加印花税。例如，悉尼购买百万澳元住宅的附加税约为8万澳元。
- 土地税：年度征收的持有成本，针对非自住或超过免税额度的土地征收。外国人需额外支付土地价值的3%-5%作为附加土地税。
- FIRB申请费：外国买家需缴纳较高的申请费，2024年起显著上调，最低5万澳元左右。
- 资本利得税（CGT）：出售房产获利后需缴纳的增值税。非澳洲税务居民无优惠，需缴纳增值部分约15%的预扣税。
- 空置费：若房产空置超过6个月，每年需缴纳与FIRB申请费同等金额的罚金。
三、澳大利亚房产市场投资回报
- 市场现状：悉尼、墨尔本房价高位稳定，布里斯班、阿德莱德、珀斯增长迅速。澳洲整体房价预计将持续稳健上涨，短期受利率影响明显。
- 租赁回报率：悉尼和墨尔本租金收益率约3%-5%，布里斯班、珀斯租赁收益更高，约4%-6%。净租赁收益率约比毛收益率低1.5%-2%。
- 未来趋势：中长期看好，但未来两年受供应增加及政府限制外国买家购买二手房的政策影响，预计涨幅温和。租金高位运行，适合追求稳健回报的投资者。
三、投资建议
- 了解并严格遵守澳大利亚法律规定，提前做好预算准备。
- 关注附加税费及持有成本，避免空置房产。
- 选择高租赁需求地区的新建住宅，以获得较稳定租赁回报和长期资本增值。
总的来说，澳大利亚房地产市场规范、稳定，适合有资金实力且注重长期稳健投资的中国买家。
